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盛松成:中国房地产市场不会硬着陆 目前正处于筑底阶段

证券时报网  2022-12-24
中欧国际工商学院教授、人民银行调查统计司原司长盛松成日前表示,近日召开的中央经济工作会议对防范化解我国房地产风险和保持我国房地产市场平稳健康发展,作出了高瞻远瞩的战略性安排。他认为,我国不能、也不会出现房价持续下跌的硬着陆,我国房地产市场目前正处于筑底阶段。

盛松成表示,随着疫情过后,再加上各项政策的落实,明年经济有望好转,也将带动房地产的恢复。现在房地产行业最大的问题是流动性不畅,资产负债不是很平衡。要改善资产负债状况,就要从供给端和需求端两个方面同时调控,要稳定销售、稳定投资、稳定价格,这么一来,就能够引导市场预期,使市场信心回暖,房地产业才能够平稳健康地发展。

中国房地产市场为什么不会硬着陆

盛松成表示,房价迅猛和持续下跌,是房地产硬着陆的主要特征。20世纪80年代末、90年代初,日本就发生了房地产危机,房价在危机的最初三年里下跌超过10%,此后持续下降,一直到2021年房价仍然只有1991年的55.97%,成为房地产硬着陆的典型案例。次贷危机期间,美国新房销售价格从2007年到2009年短短两年里下跌了13.4%,2011年达到了最低点,累计跌幅达到15%,也是房地产硬着陆的突出表现。

相比之下,我国房地产并没有硬着陆。盛松成表示,2021年下半年以来,我国房地产市场下行压力是比较大,但是100个城市住宅的平均价格总体还是保持平稳,今年6月,我国房价开始温和下降,截至11月,累计降幅也只有0.1%。

盛松成认为,我国不能、也不会出现房价持续下跌的硬着陆。首先,在我国,居民住房是家庭财富的主要载体,房价大幅下跌,意味着我国居民财富巨额的损失,这会引起一系列严重后果。

第二,我国房地产贷款占银行全部贷款的比重较高。现在整个贷款余额当中,大概有25%是房地产贷款,其中包括按揭贷款和房企贷款,这一占比高的时候曾经达到过28%左右。近年来由于房地产调控,这一占比已经逐渐下降;同时,在我国,房地产是银行贷款的重要抵押品,房价如果大幅下跌,意味着金融体系将面临着极大的风险。

第三,房地产对我国经济贡献度比较高。2021年,房地产业和建筑业对GDP的贡献率达到了13%。2021年,房地产业和建筑业合计吸纳就业大概达到了5780万人。我国房地产业与42个行业大类中的38个有关联,有的关联非常直接,比如钢铁业、家电、装修、汽车等都有直接关联。如果房地产硬着陆,将严重拖累我国经济的稳定和发展。


住房改善需求潜力较大

去年二季度开始,房地产风险逐步暴露,盛松成表示,截至目前,我国房地产市场风险化解共经历三个阶段,首先是房地产企业自救,其次是压实地方政府责任,第三是金融支持。

“房地产风险化解的第一个阶段是在市场化条件下,房地产企业自救。但是实践证明,单靠房企自救难以化解风险。然后,国家提出了压实地方政府责任,保交楼、稳民生。最近几个月,金融管理部门密集发声并开始采取措施,支持房地产风险的化解和平稳健康发展。”盛松成称。

盛松成认为,房地产调控从需求端和供给端两方面着手,从需求端看,有关部门集中出台了一系列财税和利率政策,多地政府也出手收购商品房作为保障安置和人才用房。但仅通过需求端调控还不足以化解房地产风险,因此近期又引入了供给端调控,目前房地产供给端约束也趋于缓解。

“在供给端调控中,人民银行、银保监出台了16条措施,支持房地产市场平稳健康发展,这个影响是比较大的,而且在逐步推行落实当中。”盛松成称。

盛松成还认为,我国房地产需求端仍然有比较大的空间。一方面,我国还在城镇化进程当中,住房改善需求潜力比较大。

“2021年中国城镇化率是64.72%。对比当年日本、美国房地产泡沫破裂前的城镇化情况看,1990年日本和2005年美国的城镇化率,分别是77.37%和79.93%。也就是说,当时他们房地产泡沫硬着陆的时候,城镇化率比我国现在高得多,提升空间已经不大了。而我国还在城镇化快速发展当中,在未来相当长一段时间内,城镇化率仍然是我国房地产市场发展的主要支撑。”盛松成称。

另一方面,中国的居民收入仍然有较大的增长的空间。从绝对水平看,2021年中国城镇人均可支配收入是47411.9元,为同期美国人均可支配收入的13.1%,为日本的15.46%。也就是说,我国收入提高的空间比较大。从相对水平看,2016-2021年,中国城镇居民可支配收入复合年均增长率是7.12%,而美国房地产泡沫前的2001年至2006年,人均可支配收入复合年均增长率只有4.25%,日本房地产泡沫前的1985年至1990年,人均可支配收入复合年均增长率为4.47%。也就是说,我国目前居民收入增长速度远远超过当时日本和美国房地产泡沫破灭时的情况,这也意味着我国居民对房地产的需求还会持续比较长的一段时间。

目前我国房地产市场处于筑底阶段

对于当前房地产市场的发展判断,盛松成认为,目前我国房地产市场处于筑底阶段。“三道红线”和房地产贷款集中度管理的双管齐下,使得我国房地产金融风险已经得到初步化解。随着疫情过去后,再加上各项政策的落实,明年经济有望好转,也将带动房地产的恢复。

国务院副总理刘鹤近日指出,房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,我们已出台一些政策,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。

盛松成对此表示,这是时隔近20年再次提出房地产是国民经济支柱产业。“我国第一次提出‘房地产是国民经济的支柱产业’是在2003年‘非典’以后,之后我们对‘房地产是国民经济支柱产业’这个提法没有取消,只是没有再强调,尤其是最近几年房地产调控时期没有再强调”。

盛松成称,房地产是国民经济的支柱产业,针对当前下行风险已经出台了一些政策,现在还要考虑新的政策,要努力改善房地产行业的资产负债状况。现在房地产行业最大的问题就是流动性不畅,资产负债不是很平衡。所以要改善资产负债状况,就要从供给端和需求端两个方面同时调控。要稳定销售、稳定投资、稳定价格,这么一来,就能够引导市场预期,使市场信心回暖,房地产业才能够平稳健康发展。

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