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房地产市场可能进一步降温

中国经济时报  2021-09-16
9月15日,国家统计局发布8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。统计数据显示,2021年8月份,各地全面落实房地产长效机制,持续加强房地产市场调控,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势,房地产市场进一步降温。

各线城市房价涨幅回落

国家统计局城市司首席统计师绳国庆在解读2021年8月份商品住宅销售价格变动情况统计数据时表示,据测算,8月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.7%和9.1%,涨幅比上月分别回落0.3和0.9个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和3.2%,涨幅比上月均回落0.3个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.8%和1.9%,涨幅比上月分别回落0.5和0.4个百分点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,国家统计局的数据显示,8月份市场销售端出现下行并持续向价格端传递。

二手房方面,8月份房价整体止涨转跌,新房房价涨幅继续缩小。8月份市场全面降温,重点50城市二手房成交量连续多月环比下降,9成以上的城市二手房成交量同环比均下降;价格下跌城市数量增多,深圳二手房房价连续4个月下跌。

新房方面,据监测,一、二线主要城市新房项目开盘去化率保持回落,8月份降至年内最低值50%,逼近2020年一季度疫情刚发生时的情形;从成交情况看,监测的重点66城市新房成交量连续环比下降,8月份成交水平较2020年、2019年同期均下降;新房价格环比下跌的城市数量也增多,广州自去年4月以来出现首次下跌。

后续市场预期持续减弱

许小乐认为,当前市场降温的原因有3个:一是调控持续加码,广州、合肥等重点城市出台二手房指导价,上海二手房贷款执行“三价就低”,提高购房成本;北京、杭州、合肥、西安等限购、限售以及学区房调控收紧,购房资格人群减少。二是信贷环境收紧,房贷加息、放款慢甚至银行不接单的城市增多。三是市场下行期,需求端观望情绪加重,入市更谨慎。

对比来看,二手房市场调整幅度超过新房。一方面,二手房指导价及银行贷款额度收紧对二手房的限制作用更大,另一方面,市场下行的预期在二手房市场传递得更快。相对而言,重点城市新房限价下仍存在一二手倒挂的现象,吸引购房需求转向新房市场。

诸葛找房数据研究中心认为,8月份新房、二手房上涨城市数量持续减少,并降至年内最低水平,新房价格涨幅回落、二手房价格止涨转跌,这也是今年以来二手房价格首次出现下降。整体来看,在政策调控更趋精准化、调控重点转向二手房市场之下,政策效应逐渐显现,新房、二手房市场热度均有所下滑,二手房表现更为明显。预计接下来随着“金九银十”传统旺季的到来,房企加大促销力度,以价换量现象将增加,新房价格涨幅或将继续回落。而二手房市场在多措并举之下或将延续降温局面。

许小乐预计,年底前市场仍有向下调整的压力。市场预期持续减弱,8月份二手房市场景气度降至2019年以来最低水平,接近市场转冷的警戒线。新房市场带看活跃度持续下降,需求端保持观望,市场成交量价保持向下调整态势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说,从房价角度看,未来既要打击房价过快上涨,也要防范房价过快下跌。从过往市场表现来看,在防止房价过快上涨方面,基本上大城市表现还不错。而在防止房价过快下跌方面,一些城市出现了乱降价导致市场秩序混乱的情况。当前从房价风险看,除了过快上涨的情况外,部分城市房价过快下跌的新情况也值得关注。


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