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量变质变?看城区新房、二手房市场竞争之变迁

车城房产网   2020-07-28
量变质变?看城区新房、二手房市场竞争之变迁

  1、前言——当生活已经融入地产

  到底是相爱相杀?还是相见恨晚?让昔日同门兄弟变成了时刻竞争的敌手?在房地产发展变迁的过程中,由于时间的迁移和事物的进化,后浪基本是推着前浪,而也同时存在前浪卷土重来对后浪造成致命的打击和伤害。

  新房,二手房。本来可以各自承担着相同的人居使命互不干扰,但在人们“喜新厌旧”的习性和不知满足的进取心下矛盾由此产生。在房地产市场中,一方面由于改善群体的存在,让曾经的新欢正在变成旧爱;另一方面,你曾经的旧爱也有可能成为别人的新欢反过来与你抢食资源。谁的新欢不是别人的旧爱,谁的旧爱又不能成为别人的新欢,房地产与人生也是何等的相像。

  所有事物在房地产市场中又表现的又有何不同?真的就如人生?其实也并非亦然:

  1、新房对二手房总是存在排斥的态度,试想哪个地产商希望二手房对新房市场形成赶超和碾压,那可是“不要命”的现象,那就是你死我活,我活你死的境界;

  2、反之二手房总是对新房持欢迎的态度,“涨吧!”,“涨得越高越好,涨得越快越好!”。善良的人啊,曾经你也是如此的身为弱者、同情弱者,而发达之后就变得如此凶恶和丑陋;

  从事物发展上看,新事物对旧事物的扼杀和进化是发展的本质,在地产中你就别多指望了,二手房对新房的排斥和超越却是最终宿命。“本是同根生,相煎何太急”,“你想争夺我的地盘,乖乖靠边站,想要我的地盘,除非推倒我你重建”。

  2、十堰楼市之现状——看谁狠

量变质变?看城区新房、二手房市场竞争之变迁


  废话不多说,自己看上图......

量变质变?看城区新房、二手房市场竞争之变迁


  再来看看这不算优美的曲线......

  总结一下,无非以下几点:

  1、2018年十堰(十堰主城区,下同)二手房(二手住宅,下同)成交同比增长2.5倍;
  2、2019-2020上半年,二手房成交同比仍在小幅增长;
  3、2020上半年,新房(新建住宅,下同)成交受阻,同比下降,即使仅6月依然没有恢复;
  4、新房、二手房成交比例,从17年9倍,降至目前2倍;
  5、近3年新房、二手房成交比例分别为:2.3、2.2、2.0;

  原因分析:

  1、18年二手房成交量的大增

  ①新房供应短缺;
  ②在城中心区域楼盘减少的情况下,二手房优势显现;
  ③棚改,棚改的消费主体是二手房;
  ④经过多年的培养,房产证终于下来并满2满5了(少税);
  ⑤新房价格的上涨,没有新房价格的上涨,未必能带动二手楼市;

  2、18年后的稳

  ①18年后的稳,主要体现在政策上的稳定;
  ②上述前两条12的矛盾得以缓解,但45的优势在加大;

  3、地产马前卒——后事如何

  对于二手房、新房市场的竞争和瓜分,我们认为在一定时期内处于相对稳定状态,主要有以下方面(仅从二手房方面分析):

  二手楼市的主要推力:
 
  ①位置、配套、交通优势
  ②即买即住
  ③价格优势
  ④住房空置率上升趋势

  二手楼市的主要阻力:

  ①品质劣势
  ②群体劣势(改善以新房为主)
  ③人都爱喜新厌旧
  ④二手房价格也水涨船高

  在房产税出台之前,新房的地位还难以撼动,国家目前看虽然坚持“房住不炒”,但目前对房产税只字不提;虽然各种因素造成三四线楼市不容乐观,但过度悲观似乎也是杞人忧天;在多年矛盾的角逐中,矛盾已经渐趋平衡,有波动是正常,有波折不正常,毕竟我们现在政策还是强调“3稳”为主。

  事物的发展本身就是量变质变的过程,十堰主城区二手房、新房的竞争也该阶段性平衡下了。

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