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为什么说2019十堰房价已经失去了大幅上涨的惯性

车城房产网  2019-06-08
为什么说2019十堰房价已经失去了大幅上涨的惯性

  倘若我说2019十堰房价要大涨,有些人肯定要开始破口大骂;倘若我说2019十堰房价要下跌,部分人也会不高兴了;如果我抛出一个模棱两可的概念,的确显得游刃有余、左右逢源,但是否又有把“一个不负责任、没主见、和稀泥的媒体人”抛过来?

  纵然人们对事物的认识受主观思想和客观认识的支配,但倘若每个人都以自己利益为出发点,不假思索的对事物和现象抛出一个有利自己的观点,这也很正常。

  楼市、房价作为客观存在的社会现象一直被多数人所关注,数年前楼市看空的牛刀、谢国忠已经早已消失在自嘲中,说“只有房地产才能救中国”的董藩同样淹没在众人的口水之中。国内房价始终在媒体一众看衰中暗度陈仓,“涨幅变窄了,调控又来了......”,最终房价又涨了!曾经的总理也曾经说,“你看我们一直在调控,可它一直涨,我们也没办法呀......”,从政策上、态度上看似乎一直要打倒房地产,从结果上看楼市、房价一直在以惊人的速度、惊人的意志发展。

  国内楼市“小阳春”

  从2018年国内房价走势看,一线城市持平,二线城市小涨10%左右,三四线城市大涨了约20%,十堰也不例外。尽管十堰房价的具体数据在近几年一直迷一样存在,在地方政府不便公开的前提下,我们只能谨慎分析、精准估算。

  2019年伊始,在调控放松、因城施策、人口政策的大力拉动下,2019年4月份,全国70个大中城市中,有67城新建商品住宅价格环比上涨。从省内情况看,2019年4月武汉新房价格环比上涨1.0%,襄阳环比上涨0.7%,宜昌环比上涨0.6%;尽管百城之外房价统计局没有公开,但是我们很少听到降价的传闻和迹象,就如十堰城区如此低的库存的情况下,更没有下降的理由。

  不可否认国内楼市在2019年初,迎来了楼市“小阳春”,特别一、二线城市新房市场出现了量价齐涨的局面。而三、四线城市目前国家统计局没有完全统计,但从我们对湖北各地新房市场统计来看,量跌价稳。

  如果说“小阳春”是统计局对70城或百城楼市的统计分析结果所得,那么对三、四线城市我们认为未必如此,毕竟楼市的兴衰不仅体现在价格上,更主要要体现在成交量上,特别是新房成交量,毕竟拉动经济、税收主要靠的是新房而非存量房。

  十堰房价上涨阻力所在

  从宏观上看,十堰乃至全国房价整体呈上涨趋势是必然,毕竟GDP在增长、物价在上涨、人力成本、土地成本都在上涨,并且央行超发货币、M2都在一定程度增长。但房价上涨岂是为所欲为,十堰房价上涨面临各方阻力:

  1、供需阻力

  我们不能单纯认为2017-2018房价上涨是十堰新房供给所致,但近两年城区新房供应、库存极度紧张。但随着下半年大批大盘、新项目的入市,新房供应将大增,供需矛盾缓解并且逆转将成事实。

  2、土地价格

  就相同类型城市,决定房价关键性的因素是地价的较量。

  从省内看,二线城市武汉商住用地楼面均价6000余元/㎡;三线城市宜昌、襄阳基本维持在2000-3000余元/㎡;而2018年十堰城区商住用地楼面均价约为1237元/㎡,2019年一季度曾达1566元/㎡,但市中心土地基本消耗已尽,楼面价能维持在去年水平已经不易。在地价、楼面价不能有新的突破的基础上,对三四线城市其他成本都差不多,房价要想往宜昌、襄阳追赶不符合情理和事实。

  3、楼市预期

  一二线城市以及部分三线城市在调控压力下房价依然能够上涨,而三四线城市在全面放松的情况下房价、成交量举步维艰,从前4个月的情况以及基本看清,关键在于三四线城市长期缺乏投资吸引力,经济、人口都缺乏上涨的潜力和动力。

  在错综复杂的楼市环境下,楼市分化已经加剧,我们不能以国内一二线城市,甚至部分三线城市的情形来衡量和评估十堰楼市环境,房价上涨或下跌受城市、供需、地价、人口、预期、政策等各方面因素的综合影响,各地房价长期在保持一定增长的基础上因城而异,十堰更不能例外。

  基于以上各种因素,我们认为2019乃至后期一段时间内,十堰房价已经失去了大幅上涨的惯性。

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