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银监会警示四类房贷风险 抬高房价者不予贷款

车城房产网  2010-10-20
  记者从权威人士处获悉,近期银监会向各银行业金融机构发布通知,警示四类房地产开发贷款风险。其中包括拖延开发期限、变相捂盘惜售、通过关联企业获取贷款等。

  银监会要求,各银行业金融机构要结合上述要求,“认真落实‘三个办法,一个指引’,切实做好房地产信贷管理,严控房地产开发贷款风险”。

  有分析认为,在对“变相捂盘惜售”等行为的认定中,存在着“难以操作”的风险。据悉,为落实这一要求,住建部和国土部有可能会向银监会提供“黑名单”。

  警示四类规避行为

  事实上,上述通知早在今年9月14日就已发出,当时“新五条”尚未出台,市场成交量大幅回暖。

  通知称,“近期,中央连续出台的房地产调控政策已初显成效,但一些房地产企业采取各种方式规避监管,套取银行贷款,影响了政策执行效果”。

  这一说法与市场上的主流观点不谋而合。某品牌开发企业负责人曾向记者表示,尽管有调控,企业仍采取各种手段予以规避,并获得银行贷款。在很多中小城市,房地产开发贷款仍在大量发放。

  通知列举了套取贷款的四种形式:

  通过分期开发,规避《闲置土地处置办法》有关“超过合同约定的动工日期2年未开发,应无偿收回土地使用权”的规定。由于缺乏对土地开发项目竣工时限的规定,房地产企业可以在开工后,采用分期开发的方式,一再延迟后续开发时间。

  通过分期或推迟领取预售证,规避 “领取预售证后10日应开始销售”的规定。

  通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目,规避“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的规定。

  通过抬高申报价格,规避“要严格按照申报价格明码标价对外销售”的规定。有的以抬高后的申报价格为依据,变相“捂盘惜售”,有的给实际销售时随意调整价格留下空间。

  或引出“黑名单”

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房地产研究院综合研究部部长杨红旭向记者表示,发布上述通知的目的,一是控制风险,二是配合调控。

  为控制银行机构的贷款风险,防止其流向股市、楼市,银监会于去年7月和今年2月先后完善出台 “三个办法一个指引”。此后,调控
房地产市场的“国十条”及其配套政策陆续出台,被认为“史上最严厉”。

  但即便如此,企业仍有规避的空间。“在现有的政策体系下,上述四种行为属于合理规避,不能被认定为违规。”一位不愿具名的分析人士向记者表示,在实际操作中,很可能遭遇“执行难”的困境。

  由于上述违规行为涉及到拿地、开发和销售等多个环节,有观点认为,这一政策的执行,需要国土和建设部门的配合,如提供违规企业“黑名单”等。

  今年7月,国土部披露了全国2815宗闲置土地名单,并对其责任主体和处理方式予以说明。但到目前为止,住建部尚未系统披露过在开发和销售环节存在违规行为的
房地产企业。

  此前有媒体报道称,银监会要求住建部提供一份囤房企业“黑名单”,用以警示和规避
房地产开发贷款风险。但两部委均未正面回应此事,上述“黑名单”是否存在也不为人知。

  但相比闲置土地,对销售环节违规的认定要困难得多。杨红旭表示,拖延拿证、抬高申报价格等行为都不易被认定为违规,需要建设与房管部门定性。如果予以认定,可能涉及更多的企业。

  事实上,对于抬高价格的行为,或将有较为细致的认定标准。9月29日出台的“新五条”称,加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点是“定价明显超过周边房价水平的
房地产开发项目”。

  房企资金仍宽松

  即便上述规定能严格执行,短期内也很难对房企资金带来影响。多数业内人士认为,房企并不缺钱。

  来自国家统计局的数据显示,今年前三季度,
房地产开发企业本年资金来源50504亿元,同比增长32.5%。其中,国内贷款9398亿元,增长27.2%。

  杨红旭表示,只有当房企的资金来源增长率下降到10%时,企业才会面临资金紧张的局面。而数据显示,自今年1~2月触顶之后,这已是企业资金来源增幅连续第7个月回落。

  上述不愿具名的分析人士称,这一规定可能会对企业申请开发贷款设置一定的障碍,但经过去年和今年前三季度的销售后,企业资金充裕的状况短期内不会改变。

  数据显示,今年前三季度,全国商品房销售面积6.32亿平方米,同比增长8.2%;商品房销售额3.19万亿元,同比增长15.9%。

  杨红旭认为,随着政策的收紧,
房地产开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变,预计第四季度和明年一季度将出现一定程度的紧张局面,但总体仍属宽松。



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